CẦN PHÂN BIỆT PHÍ BẢO TRÌ VÀ PHÍ QUẢN LÝ CHUNG CƯ

 

Hiện nay vấn đề thu phí quản lý cho nhà chung cư đang gây ra nhiều tranh cãi cho giới đầu tư và cũng gây không ít khó khăn cho chính quyền địa phương, đặc biệt là TPHCM và Hà Nội. Qua khảo sát sơ lược tại 12 cao ốc chung cư tại thành TPHCM và Hà Nội, cả chủ đầu tư và cư dân cao ốc đều tỏ ra lo lắng về viêc áp dụng giá trần phí quản lý sau này. Phần lớn chủ đầu tư cho rằng mức giá trần dự kiến của Sở Xây dựng TPHCM không đủ để cho họ trang trải chi phí hợp đồng thuê dịch vụ quản lý của CBRE, Savills…chứ đừng nói chi đến việc đầu tư bảo trì, sửa chữa tòa nhà chung cư. Một số chủ căn hộ thì e rằng với mức phí quản lý bị giới hạn, chấc lượng dịch vụ của tòa nhà sẽ bị giảm sút, trong khi nhiều chủ căn hộ của các tòa nhà khác lại sợ rằng mức phí qui định như vậy sẽ mở đường cho chủ đầu tư tăng giá mà dịch vụ không được tăng tương xứng. Mỗi bên đều có lý do riêng của mình, và với cả lý do này thì việc các chính quyền địa phương đưa ra mức giá trần phí quản lý liệu có phải là cách giải quyết rốt ráo cho cuộc tranh cãi này chưa?

Trước tiên cần phải hiểu đúng về phí quản lý. Đây là loại phí mà cư dân của tòa nhà phải trả cho việc quản lý vận hành tòa nhà, khác với phí bảo trì, sửa chữa. Định nghĩa này đã được Bộ xây dựng nêu khá rõ tại hai mục a và b riêng biệt tại khoản 4, điều 3, Thông tư 01/2009/TT-BXD ngày 25-2-2009. Do đó, chủ đầu tư không thể lập lờ lấy lý do sửa chữa bảo trì thiết bị để đẩy chi phí quản lý lên cao được. Tuy nhiên việc chủ đầu tư sẽ lấy từ nguồn nào để thực hiện bảo trì sửa chữa cho tòa nhà chung cư là việc cần phải được xem xét, nghiêm túc song song với việc qui định mức phí quản lý, nếu không sẽ có thể xảy ra việc cư dân tòa nhà chung cư phải leo bộ cả chục tầng lầu vì thang máy hư hỏng hoặc máy phát điện dự phòng hư hỏng không có kinh phí sửa chữa…

Nguồn phí bảo trì sửa chữa

Theo thông tư nói trên thì hợp đồng mua bán căn hộ phải ghi rõ giá bán căn hộ nhà chung cư đã bao gồm cả kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Theo kết quả khảo sát gần nhất tại 11 tòa nhà chung cư tại Hà Nội và TPHCM, tất cả các hợp đồng được ký kết trước khi luật Nhà ở có hiệu lực(1-7-2006) đều không áp dụng việc thu 2% kinh phí bảo trì. Ngay cả những khu nhà ở đưa vào vận hành sau ngày  1-7-2006 cũng không áp dụng việc thu 2% kinh phí này do thiếu thông tư hướng dẫn. Các chủ đầu tư vẫn sử dụng nguồn thu từ phí dịch vụ để thực hiện việc bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà.

Trong khi phần lớn các chung cư hiện nay chưa tiến hành thu phí bảo trì 2% thì việc các ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định mức giá trần phí quản lý mà không kèm theo hướng dẫn giải quyết vấn đề thu phí bảo trì nói trên như thế nào, chắc chắn sẽ có thể dẫn đến tình trạng “cha chung không ai khóc” như đã từng xảy ra rất phổ biến trước đây ở các chung cư kiểu cũ. Phần lớn các chung cư hiện nay đều được đưa vào hoạt động chưa đến 5 năm. Sau thời gian năm năm theo kinh nghiệm của các nhà sản xuất thiết bị và các công ty xây dựng, sẽ thường xuyên xảy ra yêu cầu thay thế phụ tùng của thiết bị ( thang máy, máy bơm, máy phát điện, hệ thống điều hòa, cấp thoát nước…). Như vậy trong thời gian ngắn sắp tới, các tranh chấp mới phát sinh về bảo trì đại tu sửa chữa nhà chung cư sẽ có nguy cơ bùng phát, vì cả người dân lẫn chủ đầu tư hiện nay vẫn hiều rằng phí quản lý bao gồm mức phí bảo trì này! Vì vậy, đây là việc mà các ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cần phải quan tâm song song với việc qui định mức phí quản lý, nếu không các tranh chấp sau này sẽ xảy ra nặng nề hơn và gây hậu quả nghiêm trong hơn là vấn đề phí quản lý.

Phí quản lý nhà chung cư

Thực tế cần phải gọi cho đúng tên loại phí này là phí dịch vụ (service charge), là phí mà cư dân nhà chung cư phải trả để được phục vụ cho sinh hoạt hàng ngày. Có rất nhiều dịch vụ mà cư dân tòa nhà có thể được hưởng nhưng ở mức độ khác nhau tùy theo mức phí thu được có thể nêu một vài ví dụ như:

        Tòa nhà nào cũng quảng cáo có dịch vụ bảo vệ 24/24, nhiều tòa nhà chỉ có hai bào vệ trực ở cửa ra vào, các tòa nhà ở khu trung tâm thì thường có bảo vệ tuần tra liên tục ở các khu vực công cộng, có cả bảo vệ trực 24/24 giờ theo dõi màn hình camera và báo ngay bằng bộ đàm cho bảo vệ tuần tra khi có sự cố. Như vậy nếu nói là dịch vụ bảo vệ 24/24 giờ thì không thể phân biệt các cấp độ với các mức phí khác nhau được.

        Đối với những tòa nhà có sảnh công cộng thường có khu tiếp khách chung cho cư dân tòa nhà, có bàn lễ tân tiếp khách… như vậy các chi phí điện nước cho khu vực công cộng phải cao hơn những tòa nhà không có sảnh sinh hoạt. Ngoài ra vào các dịp lễ Tết, các tòa nhà có sảnh công cộng còn phải trích chi phí để trang trí khu vực sảnh công cộng này.

 

 

        Dịch vụ xử lý côn trùng, dịch vụ lau kính mặt ngoài tòa nhà là loại hình dịch vụ áp dụng phổ biến ở hầu hết nhà chung cư hiện đại, tuy nhiên tần suất dịch vụ này cũng tùy thuộc cấp độ quản lý tòa nhà.

        Thang máy của tòa nhà phục vụ công cộng, với những tòa nhà cao tầng hiện nay việc thang máy ngưng hoạt động sẽ làm ảnh hưởng lớn đến sinh hoạt của dân cư, như vậy việc trả phí dịch vụ để bảo trì thang máy là cần thiết.

        Máy phát điện dự phòng là thiết bị không thể thiếu để thang máy hoạt động ngay cả khi mất điện.

Như vậy, dịch vụ quản lý tòa nhà phải được xem là một loại sản phẩm, mà sản phẩm thì luôn luôn đa dạng, nhiều cấp độ khác nhau, phục vụ các nhu cầu khác nhau. Thật không hợp lý khi áp đặt rằng chung cư loại 2 chỉ được sử dụng mức phục vụ loại 2 nên giá trần ở mức 2. Theo khảo sát nêu trên, nhiều cư dân ở chung cư nhỏ vẫn sẵn sàng trả mức phí dịch vụ để được hưởng trọn các mức độ phục vụ như đối với chung cư cao cấp. Như vậy vô hình trung qui định mức giá trần sẽ tước đi quyền chính đáng của những người dân này? Hơn nữa, ngay cả khi tòa nhà có đầy đủ các dịch vụ nói trên, chỉ cần tần suất phục vụ khác nhau thì cấp độ phục vụ và mức phí cũng sẽ thay đổi tương ứng. Như vậy, phân hạng phí dịch vụ theo hạng tòa nhà là không hợp lý, mà đúng ra phải lập bảng đánh giá các mức độ dịch vụ chi tiết (chất lượng, tần suất…) và phân hạng các mức phí theo mức độ phục vụ đó.

Dịch vụ quản lý tòa nhà phải được xem là sản phẩm theo cơ chế thị trường cạnh tranh, cũng giống như người dân sẽ không mua căn hộ nếu giá bán không phù hợp với thị trường và với túi tiền của họ. Như vậy tại sao không để cho hai bên tự thương lượng về mức phí quản lý chung cư với nhau trên nguyên tắc “thuận mua vừa bán”? Nếu chủ đầu tư đưa ra mức phí phi lý( so với bảng giá tham khảo mà địa phương lập như nói trên) thì họ sẽ mất khách hàng cho những đối thủ có mức phí hợp lý hơn cho cùng mức độ dịch vụ.Thay vì áp đặt mệnh lệnh hành chính theo kiểu tư duy bao cấp vào thị trường, cách tốt nhất là các nhà quản lý chỉ cần qui định mức phí quản lý phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ khi tiến hành giao dịch, khách hàng mua căn hộ có quyền chọn lựa mau hay không mua, chấp nhận mức phí hay không chấp nhận ngay từ đầu.

Và việc chi tiết hóa các nội dung của dịch vụ quản lý phải là điều bắt buộc của nội qui tòa nhà kèm theo hợp đồng. Như vậy, các căn hộ có thể giám sát và khiếu nại nếu họ không được phục vụ đúng theo những gì đã cam kết. Các chủ đầu tư tòa nhà nếu không thực hiện đúng cam kết có thể bị khởi kiện ra tòa và phải bồi thường cho cư dân tòa nhà theo Bộ luật Dân sự. Bảng phí quản lý mà các ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đưa ra thời điểm này chỉ nên là cơ sở tham khảo đối với những tòa nhà đã đưa vào hoạt động trước đây, khi đó chủ đầu tư và cư dân chưa có hợp đồng thỏa thuận phí dịch vụ. Đối với những chung cư mà hai bên đã thỏa thuận rõ bằng hợp đồng, các cơ quan chứa năng không cần thiết phải can thiệp quá sâu. Liệu ai sẽ là người chịu trách nhiệm nếu xảy ra sự cố căn hộ bị đột nhập mà chủ đầu tư thoái thác trách nhiệm với lý do không đủ kinh phí vận hành camera quan sát do bị qui định bởi mức trần phí quản lý?

Thời báo Kinh tế Sài Gòn (19-03-2009) Nguyễn Thị Bảo Quỳnh