LINH HỌAT CÔNG NĂNG BẤT ĐỘNG SẢN

Lâu nay nhiều người đã quen với các thông tin về việc nông dân tăng thu nhập nhờ sử dụng linh hoạt công năng của đất, ví dụ như đồng bằng tháp mười sau 2 vụ lúa lại tận dụng đất bị ngập mùa lũ để nuôi cá, hay đồng nai mùa khô thiếu nước thì trồng bắp thay cho trồng lúa….Tuy nhiên, những thông tin về linh hoạt công năng trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản thì còn rất hiếm. Trong điều kiện thị trường nóng nguội liên tục, để tối ưu hóa lợi nhuận thì việc linh hoạt công năng bất động sản là điều nên được cân nhắc và tính toán có thể tham khảo một số mô hình sau :

 

Trong vài năm gần đây, báo chí Nhật, ngay cả Reuter và Bloomberg, đều liên tục đưa tin về sự thành công của Công ty Japan Leisure Hotel dù trong bối cảnh hoạt động của ngành kinh doanh khách sạn nói chung bị ảnh hưởng trầm trọng do suy thoái kinh tế. Công ty Japan Leisure Hotel vẫn đạt lợi nhuận cao nhờ “sáng kiến” thiết kế một chuỗi các khách sạn được gọi là “khách sạn tình yêu” (Japan love hotels) với công suất phòng đạt 250% và hiện nay tại Nhật Bản đã có đến 25.000 khách sạn tình yêu! Giá nhà ở Nhật vốn rất đắt, lại thêm đặc điểm nhiều thế hệ người Nhật thường sống chung một nhà, nên không gian sống cho từng thành viên trong gia đình thường rất chật chội. Thế nên nhu cầu có một không gian “riêng” cho tình yêu của các cặp vợ chồng trẻ, mới cưới, tuy là chính đáng nhưng lại trở thành “xa xỉ”. Nhận ra nhu cầu này, Japan Leisure Hotels mở ra hướng kinh doanh “khách sạn tình yêu”với giá rất mềm và các cặp vợ chồng củng sẵn sàng trả tiền thuê ngắn hạn để mua không gian riêng cho “tình yêu”. Các khách sạn này nhận khách liên tục 24/7 với giá rất mềm.

 

Mô hình này thực ra không phải mới đối với Việt Nam bởi nhiều khách sạn mini tại các thành phố lớn trong nước vẫn thường có khách thuê theo giờ nhiều hơn là thuê theo ngày và đa số khách sạn thuộc loại bình dân trong khi “khách sạn tình yêu” ở Nhật Bản được đầu tư kỹ lưỡng với tiện nghi đầy đủ. Còn loại khách sạn cỡ trung ở Việt Nam, mặc dù công suất phòng thấp, củng không ai nghĩ tới việc áp dụng kiểu “khách sạn tình yêu” của Nhật, có lẽ do văn hóa và quan niệm đạo đức khác nhau nên mô hình này chưa được du nhập đến các khách sạn thuộc loại “có sao” ở VN ?

 

Từ mô hình trên của Nhật Bản có thể dẫn đến những suy luận cho phương thức cấu trúc linh hoạt các hình thức kinh doanh theo thời gian mềm thay vì cứng nhắc như hiện nay để có thể tăng hiệu suất sử dụng tối đa cho bất động sản. Vì du khách đi Vũng Tàu thường sáng đi chiều về nên sẽ sẵn sàng trả tiền phòng nghĩ trưa nếu giá phòng được tính theo giờ một cách hợp lý. Hay trong mùa “heo hút” khách thời suy giảm kinh tế, các căn hộ dịch vụ (serviced apartment) vốn vẫn ra điều kiện phải thuê theo tháng, theo quý, theo năm, nay có thể cơ cấu lại cho thuê theo tuần, thậm chí theo ngày để giảm áp lực chi phí cố định.

 

 

Trên thế giới từ lâu đã có loại hình “Officetel” ( từ nguồn gốc ghép từ office + hotel), là loại cao ốc văn phòng nhưng kèm theo chức năng căn hộ. Loại hình này đã xuất hiện từ đầu những năm 1990 tại thành phố Hồ Chí Minh (Hannam Officetel ở đường Nguyễn Du). Các công ty nước ngoài thành lập văn phòng đại diện, hoặc những công ty nhỏ chỉ có vài nhân viên thường ưa chuộn loại officetel này để các vị lãnh đạo có chổ ở tại nơi làm việc, vừa không tốn chi phí thuê khách sạn bên ngoài, lại tiết kiệm được chi phí đi lại và khi cần có thể làm việc liên tục không bị giới hạn thời gian như đối với các cao ốc văn phòng. Tuy nhiên, các tiện ích kèm theo cho một Officetel thường không giống với một tòa cao ốc căn hộ. Do đặc điểm phục vụ văn phòng là chính nên thiết kế loại officetel thường chỉ có khu bếp nhỏ phục vụ nấu ăn nhẹ, không thiết kế bếp gia đình.Các tòa cao ốc này thường không có cư dân là trẻ em nên các tiện ích như siêu thị, nhà trẻ thường không được đầu tư như với loại cao ốc căn hộ.

 

Thực tế, từ hàng trăm năm trước người Việt Nam đã biết tận dụng một phần hay có khi là toàn bộ nhà của mình để tự kinh doanh hay cho thuê kinh doanh, làm văn phòng, thậm chí làm nhà xưởng. Hiện nay có thể thấy khu vực kinh doanh chuyên nghành ở TPHCM như khu điện máy Huỳnh Thúc Kháng, khu máy tính Bùi Thị Xuân, khu vật liệu xây dựng Lý Thường Kiệt… đều sử dụng mặt bằng thuê từ nhà ở. Cách đây vài năm khi các tòa nhà tại khu đô thị Trung Hòa Nhân Chính- Hà Nội mới xây xong, khách bước vào gặp các bảng hiệu căn hộ để ở nhầm đáp ứng nhu cầu thuê văn phòng tăng cao vào thời điểm đó. Tuy nhiên, loại hình tận dụng căn hộ làm văn phòng về công năng sử dụng không giống như loại officetel nói trên. Khách vào làm việc ở các căn hộ văn phòng này trong trang phuc complet cravat có thể thường xuyên phải đi cùng thang máy với trẻ em, với các bà nội trợ mặc đồ bộ tay xách giỏ đi chợ! Hiện nay, việc tận dụng mặc bằng này được mặc nhiên chấp thuận như là một thói quen có tính tập quán lâu đời, hoàn toàn chưa có văn bản luật nào chi phối. Theo pháp luật Việt Nam thì người dân được quyền làm những gì pháp luật không cấm, và cụ thể hơn thì theo luật Dân sự, người dân được quyền sử dụng tài sản của mình theo đúng quy định pháp luật. Do đó, việc thây đổi công năng tạm thời của nhà ở phải được chính thức công nhận và cần có sự hướng dẫn cụ thể bằng văn bản để đảm bảo sự chuyển đổi công năng tạm thời đó không làm ảnh hưởng tới dân cư xung quanh.

 

 

 

Một số hàng chế tạo hàng tiêu dùng cao cấp thường có nhu cầu đặt nhà xưởng nhỏ chế tạo mẩu mã, không xa trung tâm, để tiện cho việc giao dịch và tham quan của khách hàng. Đáp ứng nhu cầu này, một số nhà đầu tư cao ốc đã thiết kế cao ốc có các thông số chịu lực đặc biệt dùng cho nhà xưởng đặt ngay trong tòa cao ốc văn phòng. Ví dụ tòa nhà Woolim Lions Valley Building, tại Seoul-Hàn Quốc, tỷ lệ nhà xưởng chiếm 20%, tỷ lệ văn phòng chiếm 80%. Phần lớn các nhà xưởng mini bên trong tòa nhà Woolim Lions Valley hoạt động trong các nghành điện tử, tin học, sản xuất linh kiện robot, sản xuất dụng cụ y khoa… chủ yếu là các công ty hoạt động trong ngành công nghiệp nhẹ, máy móc sử dụng thường là các loại máy công cụ chính xác loại nhỏ. Các cao ốc loại này ở Seoul thường được thiết kế phù hợp cho việc phục vụ hoạt động của các nhà xưởng mini này, ví dụ như thiết kế cho sàn chịu lực riêng cho các sàn nhà xưởng, trang bị loại thang máy cở 3000kgs, hầm chứa xe kích thức phù hợp các xe tải nhỏ ra vào…Những cao ốc loại này sẽ được các công ty chỉ cần diện tích nhà xưởng nhỏ để sản xuất hàng giá trị cao ưu tiên chọn lựa, do họ không cần bỏ chi phí đầu tư nhà xưởng, không tốn chi phí vận chuyển xa, và nhất là có thể kết hợp văn phòng điều hành và nhà xưởng vào cùng một địa điểm. Các cao ốc có vị trí xây dựng không quá xa trung tâm, thuận lợi ra vào đường vành đai có thể cân nhắc áp dụng loại hình này.

 

 

Người dân có thể sử dụng tiền nhàn rỗi của mình để mua phòng biệt thự trong khu nghĩ mát, thậm chí mua đứt phòng khách sạn tại các địa điểm mà mình yêu thích để bảo đảm cho việc luôn luôn có chổ ở vào các kỳ nghỉ cao điểm trong năm(lễ tết,nghĩ hè). Thông thường, vào thời gian không cần sử dụng, chủ nhân của các biệt thự này có thể gửi ban quản lý cho thuê ngắn hạn để thu hồi một phần vốn đầu tư. Hiện nay, một mô hình kinh doanh mới gọi là “kỳ nghĩ chia sẽ” đã xuất hiện. Chủ đầu tư có thể trao đổi nơi nghĩ dưỡng của mình với chủ đầu tư tại nơi nghĩ dưỡng khác để có thể được hưởng các tiện ích nhiều nơi mà không phải trả thêm tiền. Các hình thức trao đổi này thường thông qua các hệ thống liên kết của các Tập đoàn đầu tư xuyên quốc gia. Các nhà đầu tư bất động sản ở Việt Nam đã bắt đầu áp dụng mô hình này (như hình thức “sỡ hữu kỳ nghĩ” ở Sea Links) để cùng liên kết với nhau trong việc trao đổi các kỳ nghĩ tại các điểm du lịch, nhờ vậy tính thanh khoản được nâng cao nên giá trị của bất động sản củng tăng theo.

 

Tóm lại, khi tính toán dòng tiền cho các loại hình bất động sản, nhà đầu tư nên thoát ra khỏi những suy nghĩ bị ràng buộc thông thường để đưa ra các mô hình khai thác uyển chuyển linh động, nhờ vậy sẽ không quá khó khăn trong việc tìm thị trường, nhất là trong giai đoạn kinh tế khó khăn như hiện nay.

 

 Thạc sĩ NGUYỄN THỊ BẢO QUỲNH

Chủ tịch HĐQT Công ty Giải Pháp Thông Minh-Isolution

Báo Thị trường Địa ốc 9-7-2009